【研究报告内容摘要】
目前房地产板块估值处于近年低位,与2014及2018年板块估值下行原因存在差别。2014年以来,房地产板块估值(彭博内地开发商指数房企动态市盈率)低点分别在2014年5月初及2019年1月初达到4.6倍及4.4倍,当前板块估值已下行至4.3倍。本次估值下行原因与之前有所不同。政策方面,2014年上半年调控持续收紧,直至2014年6月多地为去库存放开限购,政策环境放松,板块估值回升;2018年中中央政治局会议首次明确提出坚决遏制房价上涨,政策环境较为紧张,至2018年10月中广州及杭州为稳房价而放开限价方才释放积极信号,板块估值逐步回升;与前两次明显收紧的调控不同,当前政策对房企经营及刚需购房有所扶持,整体环境较为平稳。基本面方面, 2014年5月和2018年全年,房地产开发投资增速分别达14.7%和9.5%,均处阶段高位,其后均开始下行,商品住宅销售面积增速分别为-9.2%及2.2%,均处于明显下行区间;2019年开发投资增速及商品住宅销售面积增速较为稳定,全年分别为9.9%和1.5%,当前虽受疫情影响下行至-16.3%及-39.2%,但均有望随疫情好转逐步复苏,而非位于与前两次相同的下行区间。流动性方面,三次估值下行时shibor隔夜利率均有所下降,国内流动性均有所改善,而前两轮美元指数均较为稳定,近期美元指数则大幅上升,外围市场流动性严重缺失。
本轮估值下行政策环境及基本面预期较前两轮友好,流动性表现为三轮估值低点最大区别。前两轮估值下行与政策紧张及基本面下降相关性更大,并随着政策由紧到松而得到反弹;当前的政策环境较前两轮估值低点平稳,基本面正待复苏,而市场流动性严重缺失,为导致估值下行的主要原因,如流动性环境好转,当前估值将有望迎来修复。

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